Az ingatlanüzemeltetés számos feladata közül az egyik legkritikusabb a jogszabályi megfelelőség biztosítása. A hatósági és műszaki előírások persze nem csupán adminisztratív terhet jelentenek, hanem céljük az élet- és vagyonbiztonság védelme.
Ingatlanüzemeltetés – egy komplex feladat
A nagyobb ingatlanok, így például irodaházak, lakóparkok vagy akár más, hasonló jellegű objektumok látszólag napról-napra szinte önállóan üzemelnek. Ez különösen akkor tűnik úgy, ha épp minden rendben, minden a maga rendje és módja szerint működik, a bérlők és látogatók pedig semmilyen fennakadást nem tapasztalnak. Ehhez persze rendkívül összetett és sokszor megfeszített háttérmunkára van szükség, ami akkor a leghatékonyabb, ha a feladatok egyetlen, hozzáértő kézben összpontosulnak. Az ingatlanüzemeltetés ezért is olyan szolgáltatás, amit mindenképpen érdemes igénybe venni.
Ennek égisze alá számos különböző feladat és tevékenységi kör tartozik, a közös pont ugyanakkor mindenképpen az épületek működésének gördülékeny biztosítása, az évszaknak megfelelő munkálatok rendszeres elvégzése és az ad hoc jelleggel felmerülő problémák elhárítása, illetve a bérlőkkel történő szakértő kommunukáció. Már önmagában ez is egy kifejezetten komplex hálót képez, ám ne feledjük, hogy az ingatlanüzemeltetés során a különféle hatóságok előírásainak és a vonatkozó jogszabályoknak is meg kell felelni, ezt pedig időszakos és rendszers felülvizsgálatok révén szükséges bizonyítani.
Kötelező felülvizsgálatok – mit, mikor és miért?
A számos, mindennapi teendő mellett az ingatlanüzemeltetők számára az egyik legnagyobb kihívás talán az említett, kötelező felülvizsgálatok rendszerének átlátható kezelése. A jogszabályok ugyanis pontosan meghatározzák azt, hogy mely berendezéseket, milyen gyakorisággal és milyen jogosultsággal rendelkező szakembereknek kell ellenőrizni. Az ingatlanüzemeltetés során tehát nem csak a jogszabályi megfelelésre kell figyelni, hanem e vizsgálatok időben történő ütemezésére is és természetesen arra, hogy minden eszköz eleget tegyen a feléjük támasztott kritériumoknak. A leggyakrabban előforduló felülvizsgálatok a következők:
Lift felülvizsgálatok
Ezek esetén az időszakos fővizsgálatok, szerkezeti vizsgálatok és biztonsági ellenőrzések elmaradása komoly kockázatot jelent. Egy nem megfelelően karbantartott felvonó nemcsak balesetveszélyes, hanem hatósági eljárást és az üzemeltetés felfüggesztését is eredményezheti. Épp ezért, a lifttel rendelkező épületekben az ingatlanüzemeltetés keretében mindenképpen érdemes gondoskodni a megfelelő műszaki állapotról és időben beütemezni a kötelezően előírt felülvizsgálatokat.
Tűzvédelmi felülvizsgálatok
Ezek során a tűzjelző rendszerek, kézi tűzoltó készülékek, füst- és hőelvezető rendszerek, valamint a menekülési útvonalak megfelelőségét kell igazolni. Ezek hiánya egy tűzeset során súlyos jogi következményekkel járhat, mivel a felelősség az üzemeltetőt terheli. A tűzvédelmi oktatás nem véletlenül képezi kötelező részét a céges munkavállalók betanításának is, ami a gyakori jogszabályi változások miatt éves ismétlést igényel.
Villamos felülvizsgálatok
A villamos felülvizsgálatok célja az érintésvédelem, a túláramvédelem és a hálózat általános biztonságának ellenőrzése. Az elavult vagy dokumentálatlan villamos rendszer nemcsak tűzveszélyes, hanem biztosítási kockázatot is jelent. Az ingatlanüzemeltetés során számos elektromos rendszer és eszköz működése merül fel, így az időszakos vizsgálatok mindenképpen fontosak a biztonságos használathoz.
Karbantartási napló – adminisztráció és védelem
Az ingatlanüzemeltetés kapcsán a karbantartási napló sajnos nagyon gyakran számít alulértékelt dokumentumnak, pedig az egyik legfontosabb bizonyíték egy esetleges hatósági ellenőrzés vagy káreset során. A naplóban ugyanis rendszeresen rögzíteni kell minden elvégzett karbantartást, javítást, ellenőrzést, azok időpontját, a végrehajtó személy vagy cég adatait, valamint az észlelt hibákat és azok kezelését. Ennek megfelelően egy jól vezetett karbantartási napló:
- átláthatóvá teszi az üzemeltetési folyamatokat,
- igazolja a gondos üzemeltetői magatartást
- csökkenti a felelősségi kockázatot baleset vagy meghibásodás esetén
- megkönnyíti az auditokat és hatósági ellenőrzéseket.
Dokumentáció és igazolások – gondolkozzunk rendszerben
Az ingatlanüzemeltetés során keletkező dokumentumok – felülvizsgálati jegyzőkönyvek, megfelelőségi nyilatkozatok, karbantartási szerződések, jogosultsági igazolások – csak akkor töltenek be valódi szerepet, ha rendszerezve, visszakereshető módon állnak rendelkezésre. Ezért is fontos kiemelni azt, hogy ez esetben nem csak fölösleges papírokról van szó, hanem olyan bizonyító erejű dokumentumokról, melyek nem csak a kérdéses, problémás esetek okainak feltárását segíthetik, de szükség esetén bizonyító erővel is bírhatnak. Ezért is fontos, hogy rendszerben gondolkozzunk, alakítsuk ki a saját metódusainkat a dokumentációk rendezett tárolására, hogy adott esetben minden ilyen dokumentum azonnal rendelkezésre álljon.
KÉRJEN AJÁNLATOT GYORSAN ÉS EGYSZERŰEN
Válassza ki az önnek megfelelő szolgáltatást és 24 órán belül visszajelzünk ajánlatunkkal.
